Il business delle case prefabbricate. 1° parte.

settembre 3, 2009 | Fare impresa

Costruire case e venderle a buon prezzo o venderle a basso prezzo, ma venderne tante? Questo il dilemma che assale negli ultimi anni gli operatori del settore immobiliare. Un mercato molto fiorente in Italia, ma che con l’arrivo dell’euro ha cominciato a risentire dei primi contraccolpi della moneta unica, diventata causa dell’abbassamento del potere d’acquisto dei salari e dell’aumento spropositato dei prezzi degli immobili. Un esempio in cifre? Se prima un operaio guadagnava due milioni di lire, oggi ne guadagna mille. Se prima una casa dignitosa costava 150 milioni di lire, oggi ne costa 150 mila, ovvero 300 milioni di vecchie lire.

Comprare casa con un reddito basso.

Comprare casa per molte famiglie a basso reddito è diventato sempre più difficile, talvolta impossibile. L’arrivo del lavoro precario, che secondo un recente dato pubblicato dal quotidiano Repubblica, è di tre milioni di lavoratori, ha reso, ancora più oneroso l’accollarsi di un mutuo per l’acquisto di una casa. Le banche vogliono garanzie e non prestano danaro sulla fiducia i condizioni di precarietà o di basso reddito. Il discorso non fa una grinza, ma l’altro discorso drammatico è che tanti rischiano di restare senza casa , senza un tetto dove poter vivere con la propria moglie o compagna. Il bene primario, forse il più amato dagli Italiani, rischia di diventare una chimera per un’intera generazione di under , ma anche di over 35.

montaggio prefabbricato

Se diamo uno sguardo ai dati dell’Agenzia del Territorio e ad un qualsiasi annuncio immobiliare sul web ci renderemo conto di quanto siano i valori di mercato per i prezzi di vendita e di locazione di un immobile residenziale, partendo da una città tipo: Milano per il Nord e Catania per il Sud. Nel primo semestre 2008 un’abitazione civile in normale stato conservativo, in zona periferica a Milano, è stata quotata tra 1800 e 2400 euro al mq per superficie lorda, se è scadente la quotazione si aggira tra i 1600 – 1900 euro al mq, sempre per superficie lorda. Prendete una calcolatrice e vedrete quanto costa abitare in una casa di 100 metri quadri con queste quotazioni, anche se periferica e di qualità scadente. Gli affitti per la qualità normale, sempre nella stessa zona di Milano, variano dai sei gli otto euro al metro quadro. Per la qualità scadente, tra i cinque ed i sei euro al metro quadro, sempre per superficie lorda. Con 100 metri quadri, anche in affitto, a Milano, in periferia, in una casa scadente si spendono come minimo 500 euro mensili! Andiamo a Catania. Un’abitazione civile di tipo normale in zona periferica a Catania si aggira intorno ai 1100, 1450 euro al mq. Un’abitazione civile di tipo economico, in normale stato di conservazione, è quotata tra i 900 ed i 1100 euro al metro quadro. Gli affitti vanno dai 3,7 ai 5 euro al metro quadro, nella prima tipologia, tra i 3,1 e i 3,9 euro al metro quadro per la seconda tipologia, sempre per superfici lorde. Questi, i dati ufficiali, purtroppo, però, dalle testimonianze di coloro che cercano casa, le pretese del mercato sarebbero più alte, traducendosi in costi non facilmente sopportabili per il potenziale acquirente. Ed ecco le quotazioni degli annunci immobiliari sul web. Un monolocale a Milano può costare anche 195 mila euro, nel database dell’annuncio abbiamo digitato zona periferica. A Catania un bilocale di 55 mq, in zona digitata come periferica, costa 95 mila euro. Insomma cifre di tutto rispetto, che secondo gli ultimi dati, indicano un aumento minimo dei prezzi di vendita, più bassi, rispetto a dieci anni or sono, del tasso d’inflazione. Singolarità dovuta alla frenata del mercato immobiliare che secondo di dati diffusi dall’OMI , Osservatorio del Mercato Immobiliare, avrebbe fatto registrare, per quanto riguarda l’edilizia residenziale, dal primo al terzo trimestre del 2008, una flessione delle vendite del 14%. Come fare, dunque, per trovare un’abitazione dignitosa, senza indebitarsi fino all’inverosimile? Cosa si può comprare e soprattutto chi può comprare una casa, in un mercato immobiliare di queste dimensioni? Una forma di tenuta del mercato immobiliare e di aiuto per le giovani coppie in cerca di casa, si è avuta grazie alla generazione di over 50 o 60, che titolari di pensione e di casa di proprietà, hanno garantito per i figli, nell’accensione di mutui per l’acquisto della casa. Ma cosa accadrà quando la precedente generazione sarà passata a miglior vita? Le difficoltà si vedono già da adesso: anziane o anziani vedovi che con la magra pensione non possono permettersi di comprare casa al figlio in odore di matrimonio o di convivenza. Si adotta, dunque, la soluzione del coabitare. A farlo, sono maggiormente i lavoratori precari. Per quanto riguarda questi ultimi, sempre Repubblica riporta un dato inquietante: il 70/% dei giovani precari vive a casa con i genitori, negandosi, di fatto, l’opportunità di una vita autonoma ed indipendente, di un percorso di crescita che li faccia diventare adulti. In questo quadro pensare di vendere case e villette a prezzi esorbitanti, non è una garanzia di successo per un operatore del settore. Così come non è pensabile che il settore immobiliare crolli definitivamente. Avere una casa dignitosa è un diritto sacrosanto, un bisogno essenziale, così come il Lavoro, così come mangiare e bere. Occorre, pertanto, pensare ad un prodotto immobiliare che si adatti alle mutate condizioni economiche dei potenziali acquirenti, che dia garanzie di qualità, sicurezza, ecocompatibilità, e risparmio dei costi di acquisto e dei consumi energetici. Si tratta del mercato dell’edilizia prefabbricata.

Il mercato degli immobili prefabbricati

Prima di scrivere questa guida per gli aspiranti imprenditori immobiliari, avevamo sentito parlare di case prefabbricate, dopo, abbiamo verificato che le imprese produttrici e venditrici di casette prefabbricate, sono più numerose di quanto pensassimo.case_prefabbricate

Il prefabbricato non è più un prodotto legato solo all’edilizia industriale o di emergenza, come per i terremotati, ma un edificio in piena regola che permette di acquistare l’immobile desiderato a costi inferiori e con tempi di consegna brevi e certi. La vendita di case prefabbricate è ancora poco diffusa in Italia, mentre è un mercato in costante aumento in Germania. Le licenze di costruzione per questa tipologia di immobili in territorio tedesco sono salite del 9,95 %, attestandosi a 22.737 case mono o bifamiliari commissionate e abitate da privati. Anche in Austria il 35% degli edifici uni e bifamiliari residenziali è composto da case prefabbricate in legno.

Chi sono i leader del settore

Aziende leader del settore , sbarcate anche nel mercato italiano sono l’austriaca GrifferHouse e la tedesca Haas Group. In Italia, il mercato dell’edilizia prefabbricata stenta a decollare, poichè permane ancora una cultura legata al concetto dell’edilizia tradizionale, cioè la casa in mattone e cemento armato, ma la crisi economica, con tutti i suoi devastanti effetti, raccontati non solo in questo articolo, ma anche da migliaia di fonti di informazione, nazionali ed internazionali, potrebbe, ben presto, trasformare, un mercato di nicchia, come il prefabbricato, in un mercato appetibile per molti. Non bisogna dimenticare che la crisi economica ha già fatto vedere i suoi effetti con l’aumento del prezzo del petrolio, schizzato da 40 a 150 dollari al barile, per poi ritornare alle quotazioni precedenti. Di conseguenza anche le bollette energetiche sono schizzate verso l’altro rendendo sempre più insopportabile per le famiglie a basso reddito, il sostenimento di queste spese.

Case prefabbricate : I vantaggi per gli acquirenti a basso reddito

Le case prefabbricate, a detta degli esperti, permettono un consistente risparmio dei costi di luce e gas, perché offrono un elevato isolamento termico, facendo disperdere nell’ambiente, meno calore e meno sostanze inquinanti, rispetto agli edifici tradizionali non coibentati. Non a caso il settore dell’edilizia prefabbricata viene chiamato anche “bioedilizia”. I prefabbricati, oltre al legno, possono anche essere di altro materiale: cemento e laterizi. Materiali che danno all’edificio l’aspetto di un’abitazione tradizionale, ma costruita con le tecniche della prefabbricazione. Nel Nord Europa, viste le particolari condizioni climatiche, le case in legno fanno stabilmente parte della tradizione edilizia di quei paesi. In Italia, no, o comunque il rapporto è di migliaia di costruzioni in Europa, contro le poche centinaia nel nostro paese, per i motivi che abbiamo già elencato. Per cui la soluzione ideale per vincere la diffidenza del cliente di casa nostra, potrebbe essere, per un’azienda, quella di proporre il prefabbricato con materiali tradizionali, quali, appunto, i laterizi e il cemento “alleggeriti” che si adattano al montaggio per edificio prefabbricato. Chiaramente, il costo del prefabbricato con materiali alternativi al legno, è più elevato, così come diversa è la condizione di isolamento termico. In un interessantissimo blog sull’argomento, l’architetto Paolo Crivellaro spiega in un suo post, che I prefabbricati in cemento e laterizio alleggerito limitano la loro capacità di trasmettere il calore con un processo di alveolatura (microbolle di aria) sfruttando le caratteristiche isolanti dell’aria stessa e ricorrendo all’impiego di coibentazioni a cappotto esterne. Ovviamente gli spessori di queste murature dovranno essere “adeguati” e ben superiori a quelli delle pareti esterne in legno”. Nel suo blog, il professionista spiega anche che l’edilizia prefabbricata si adatta ai diversi climi del nostro paese. “Chi sceglie di realizzare una casa prefabbricata- scrive ancora l’architetto – non deve fare compromessi rispetto ad un’abitazione tradizionale e può avvicinarsi ad essa senza limiti progettuali o vincoli stilistici”. Nessun limite anche per la localizzazione dell’immobile, a parte eventuali limiti burocratici o normativi come l’altezza dell’immobile. “Il prefabbricato- spiega al telefono l’architetto Crivellaro – è un modo di costruire, in città, come in campagna”. Insomma, costruire ed abitare prefabbricati è sano e conviene. Pensare seriamente a creare un mercato solido anche nel nostro amato Belpaese, non è un’idea da buttare. Anzi.

Rosalba Mancuso

Fonte delle immagini:

http://caseprefabbricate.blogspot.com/

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