Aprire un’agenzia immobiliare : seconda puntata

ottobre 6, 2009 | Fare impresa

Il mercato delle agenzie immobiliari, suddivisione per tipologia.

Abbiamo già accennato alla differenza fra agenzie indipendenti ed agenzie in franchising.

Per comprendere il variegato mondo delle agenzie immobiliari, è bene procedere con una suddivisione che non è mai netta, serve solo ad orientarci e comprendere meglio, verso quale tipologia di mercato un’agenzia è orientata e quindi, quali prodotti immobiliari tratti in prevalenza.

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In base alle dimensioni :

  • piccole agenzie,

  • medie,

  • con più uffici,

In base ai prodotti immobiliari trattati :

  • residenziali

  • case vacanze (seconde case)

  • attività commerciali

  • immobili di prestigio

In base al tipo di contratto:

  • prevalentemente vendite

  • prevalentemente locazioni

note : di fatto quasi tutte le agenzie sono indipendenti; definiamo agenzie indipendenti in queste schede, per nostra convenzione, quelle agenzie che non sono vincolate da nessun contratto di affiliazione a reti in franchising. Nella realta’ anche le agenzie in franchising sono rette da professionisti indipendenti che a differenza delle altre, hanno sottoscritto un contratto di franchising e quindi seguono una strategia ed una linea di condotta commerciale comune alle altre agenzie del Gruppo.

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Aprire un’agenzia immobiliare : come collaborano le agenzie indipendenti

Al di fuori delle reti in franchising, le agenzie immobiliari, anche quelle molte piccole, sono normalmente organizzate per collaborare con altre agenzie.

La collaborazione può essere estemporanea o continuata.

Negli ultimi anni, sono nati consorzi di agenzie o comunque gruppi di agenzie si sono organizzate, pur mantenendo la propria indipendenza ed autonomia, per condividere azioni e/o strumenti per ottenere ‘economie di scala’ e/o maggiori opportunità che singolarmente non sarebbe possibile avere.

Tra le azioni in ‘comune’ più frequenti :

  • Pubblicare una rivista di proposte immobiliari : obiettivo ‘abbattere’ i costi di stampa e distribuzione ed aumentare la ‘visibilità’.

  • Fare accordi di ‘esclusiva’ con costruttori per la vendita di nuovi immobili: obiettivo è quello  ottenere in esclusiva  la vendita di immobili di nuova costruzione e nel contempo di ‘garantire’ gli impresari edili della capacità di una maggiore potenzialità di ‘vendita’ degli immobili, presentandosi come ‘gruppo’ anziche’ come singoli professionisti..

  • Realizzare e gestire in comune iniziative per abbattere i costi : la presenza ad una fiera immobiliare, la gestione di un portale Web del ‘gruppo’, fare convenzioni con fornitori per la gestione/acquisizione di servizi, con l’obiettivo di ‘strappare’ prezzi migliori, …..

Diventare agenti immobiliari : mutui immobiliari ed accesso al credito per la casa.

Anche se tra le funzioni dell’agente immobiliare non rientra quella di ‘vendere’ e/o ‘negoziare’ mutui, è sempre più frequente trovare presso agenzie indipendenti ed in franchising, uno spazio dedicato al credito immobiliare.

La vendita di immobili, in particolare nel settore residenziale, è sempre più legata alla possibilità di ottenere mutui da parte dei potenziali acquirenti.

Quindi, gruppi bancari corteggiano da anni le agenzie, come punto di ‘contatto’ con possibili clienti.

Dal punto di vista legale, per ‘trattare’ mutui, è necessario disporre del patentino di ‘mediatore creditizio’.

Il fatturato di un’agenzia immobiliare

L’agenzia immobiliare viene remunerata dai propri clienti, mediante una provvigione calcolata sull’importo della transazione.

La percentuale media e’ intorno al 3%.

Quindi, se l’immobile venduto/acquistato ha un valore di 100.000 euro, la provvigione incassata corrispondera’ a 3000 euro dal venditore ed altrettanto dal compratore.

Nella realta’, non sempre si riesce ad ottenere la provvigione ‘piena’, inoltre alcune agenzie applicano, in determinate aree, percentuali differenti.

Per quanto riguarda gli affitti, le provvigioni sono calcolate mediamente in una mensilita’.

I costi di un’agenzia immobiliare

Quando faremo il nostro piccolo piano di fattibilita’, per capire se vale la pena aprire un ufficio di mediatori immobiliari, occorre tenere conto, oltre alle voci inerenti gli investimenti, di cui in parte abbiamo gia’ accennato nella puntata precedente, alla voce strumenti di lavoro, anche di alcune voci di costo ordinarie, tipiche di quasi tutte le agenzie immobiliari :

  • locazione di un ufficio

  • bollette varie, linea adsl, pulizie, ecc.

  • spese pubblicitarie : questa e’ una voce fondamentale in quanto permette all’agenzia di ottenere una visibilita’, sia per la parte vendita che indirettamente anche per acquisire (approfondiremo piu’ avanti questo punto).

  • Retribuzione collaboratori (nella prossima puntata parleremo della gestione dei collaboratori)

  • Altri costi ordinari tipici di un’agenzia : spese viaggi e spostamenti per effettuare le visite agli immobili, ..

Aprire una agenzia immobiliare : dove?

Posizionamento dell’agenzia immobiliare.

L’ubicazione di un’agenzia immobiliare, come ogni attivita’ commerciale, puo’ incidere in maniera determinante in relazione al suo successo.

La solita regola del ‘posizionamento ad angolo’, in zona di forte passaggio, naturalmente aiuta, in particolare nel residenziale/prima casa ed in quello turistico, nelle zone appunto di soggiorno dei turisti.

In altri campi, specie in quello degli immobili di prestigio e negli investimenti in attivita’, il posizionamento, incide in maniera minore sul successo dell’agenzia.

In questo caso, si incontrano molti esempi di agenzie collocate al primo piano od addirittura al piano terra senza eccessiva ‘visibilita’ esteriore’. In questi casi trattando immobili di valore, occorrera’ dotarsi di un ufficio consono con il tipo di proposte che vengono trattate.

Nella prossima parte parleremo tra l’altro anche della gestione dei collaboratori, delle modalita’ di sviluppo ed espansione di una agenzia immobiliare e dei punti critici da affrontare e risolvere nella fase di start up di un’agenzia immobiliare.

continua

fonti immagini :

crmblog.blogs.com

venere.com

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